Продукт Timeshare – виды и типы прав владения на мировом рынке
Продукт Timeshare – виды и типы прав владения на мировом рынке
Часть 1. Фиксированный таймшер
Часть 1. Фиксированный таймшер
Перед покупкой автомобиля необходимо определить какой авто вам нужен: кабриолет, мини-вэн, седан, спорт-кар, универсал или внедорожник. Таймшер-индустрия также предлагает разнообразные продукты. Говоря техническим языком, таймшер – это владение и пользование недвижимостью, в которой приобретаются конкретные периоды времени (обычно неделя) в апартаментах недвижимой собственности на правах совладения (разделение общего интереса).
Таймшер устроен как пользование многоквартирным домом, в котором ты владеешь квартирой ежегодно, но только в течение недельного интервала. Таким образом, таймшер-собственность – это «фиксированный» недельный период. Встречается, что таймшер — это собственность какого-либо интервала, но эти продукты называются «фракционный» («дробь») и «биенналле («раз в два года»).
«Фиксированный». Поначалу большинство девелоперов продавали «фиксированные» недельные интервалы, что означало, что собственник занимает определенные апартаменты в течение определенной недели – к примеру, апартаменты №103, неделя 27.
Это самый простой тип таймшер. Он дает право на определенную неделю и определенные апартаменты, как правило, на определенном курорте, на который владелец возвращается снова и снова, если не совершает обмен в аффилированной с курортом обменной компании. Такой курорт называется «домашний курорт». Первое преимущество фиксированного таймшер в том, что, если вы знаете, что будете использовать домашний курорт из года в год в определенную неделю, он всегда будет для вас доступен без необходимости что-то заранее резервировать.
Другим преимуществом является то, что, если вы владелец востребованного интервала (неделя гоночных заездов во Флориде, карнавальная неделя в Венеции и т.д.) ваш таймшер будет обладать высокой «торговой силой». Все, что останется сделать, это разместить свой таймшер в обменный пул и получить стоящую альтернативу.
Существует заблуждение по поводу фиксированного интервала, что, покупая такой продукт, придется из года в год ездить в одно и то же место. Это зачастую не так, но вне зависимости от того какой продукт: фиксированный, плавающий или балльный, локация остается наиболее важным критерием, определяющим торговую силу каждого конкретного таймшер.
«Торговая сила» – это «вес» сертификата на мировом рынке таймшер, основанный на спросе со стороны потребителя. Торговая сила является условным названием, определяющим ценность каждого конкретного таймшер. Опираясь на спрос со стороны потребителя, величина торговой силы какого-либо таймшер определяет, насколько успешно данный таймшер можно обменивать, сдавать в аренду или продать на вторичном рынке.
Позднее, инновации позволили создать более гибкую систему использования для собственников.
Часть 2. Виды таймшер
«Плавающий» продукт (или также называют «гибкий») позволяет собственникам выбирать свою неделю на курорте из года в год, но, как правило, в рамках определенного сезона. Собственники ежегодно резервируют время приезда на курорт по принципу «кто первый, тому и выбор». На некоторых курортах апартаменты остаются неизменными, а меняются лишь даты пребывания, на других могут «плавать» и даты и номера. Такой продукт является более гибким с точки зрения использования. Плавающий, как и фиксированный продукт дает права на одну неделю в году, но при этом время посещения курорта можно регулировать в рамках одного сезона. Минусом этого продукта является необходимость заранее резервировать свою неделю, чтобы получить желаемое.
«Биеннале» («раз в два года») — это владение не каждый год, а через год. В основном стоимость такого продукта составляет не 50%, а 60% от стоимости традиционного ежегодного таймшер. 10% в этом случае покрывает расходы на управленческие взносы компаниям-девелоперам. Некоторые курорты предлагают владение даже «раз в три года» («триеннале»).
«Фракционный» («дробь») продукт является самым дорогостоящим. Сегмент таймшер-бизнеса, связанного с «фракционным» продуктом, является самым быстроразвивающимся в отрасли. «Фракционный» предполагают владение периодом, превышающим одну неделю в году. Как правило, это владение от 4 недель в году до 3 месяцев. 1/12, к примеру, дает своему владельцу право использовать помещение одну неделю в каждом из 12 месяцев или использовать трехнедельный период в помещении в каждом из 4 времен года. Другие виды фракционного продукта: 1/4, 1/8, 1/18. Также фракционный продукт может позволять владельцам делить свой интервал на отрезки из 2, 3 или 4 дней для формирования мини-отпусков в течение года. Большинство «городских таймшер» предоставляют такие возможности, в той или иной степени. В силу того, что фракционный продукт обслуживают в основном управляющие компании, это предполагает внушительные управленческие платежи, а часто еще и немалые членские взносы.
C учетом того, что цены фракционного продукта начинаются со $100 000 и могут превышать $500 000, а управленческие платежи могут превышать $10 000 в год, его трудно сравнивать с традиционным таймшер. Для потребителя, который желает только самого лучшего, хочет чего-то особенного и у него есть деньги, фракционный продукт предлагает концепцию отдыха будущего. «Фракционные» курорты, «кондо-отели», «отельные резиденции» и «клубы частных резиденций» (PRC) серьезно затрагивают две сферы: отдыха и недвижимости.
Кондо-отели становятся популярной альтернативой традиционному отдыху и по сути, вторым домом для семей. Потребитель приобретает люксовый номер-апартамент по фиксированной цене, платит ежемесячные управленческие платежи для обслуживания номеров и инфраструктуры и пользуется им тогда, когда захочет без необходимости резервирования.
Отельные резиденции и PRC, такие как Trump International в Чикаго и Hotel Mandarin Oriental in New York трудно назвать таймшер, они являются вторыми домами.
Кондо-отели, отельные резиденции и частные клубные резиденции являются инвестицией в недвижимость гораздо в большей степени, чем при приобретении традиционного таймшер, которые позиционируется как вложение в отдых, а не в недвижимость. Хотя фракционной продукт позволяет совершать обмен, большинство владельцев предпочитает приобретать локации, в которых они хотят останавливаться постоянно, в отличие от таймшер-владельцев, которые считают возможность обмениваться своим отдыхом одним из основных преимуществ этой системы.
По данным 2005 года, удовлетворенность потребителя традиционным таймшер-продуктом составляет 85%, удовлетворенность фракционным оценивается в 96%.
Фракционный продукт может быть с правом собственности на недвижимость и без таких прав.
Размещение по фракционному продукту может быть, как в таймшер-апартаментах, оборудованных с большими удобствами, так и в супер-люксовых номерах высококлассных отелей, которые в основном расположены в крупных мегаполисах (городской таймшер).
По данным 2005 года, в мире существует 151 курорт, предлагающий фракционный продукт, из них в США находятся 132 курорта. В это число не входят отдельные дома и небольшие кондоминиумы, также доступные на фракционной основе.
Почти 50% фракционных курортов являются горнолыжными, 30% курортов — пляжными, оставшиеся 20% приходятся на гольф-курорты и «городской таймшер».
Часть 3. Виды таймшер
«Клуб частных резиденций» (PRC). Этот фракционный продукт категории «ultra-luxury». Эти курорты расположены в самых желанных локациях. Часто этот продукт предполагает наличие личного автомобиля, персонального повара и круглосуточное персональное обслуживание. Потребителями продукта PRC являются обеспеченные люди, которые не пытаются хоть как-то экономить свои средства.
Средняя стоимость фракционного продукта (2005 год):
Традиционный $123,100 За неделю $12,310
High-end $165,800 За неделю $33,160
PRC $247,000 За неделю $49,400
Сравнительная таблица традиционного таймшер и фракционного продукта за 2005 год:
|
Традиционный таймшер |
Фракционный |
| Средняя стоимость $13 500, средняя стоимость управленческих взносов $500 в год | Стоимость начинается от $100 000, управленческие взносы могут превышать $10 000 в год |
| Разделение собственности с 51 совладельцами | Разделение собственности, как правило, с 11 совладельцами |
| Комфортнее чем номер отеля, с большим пространством и кухней | Люксовые апартаменты, больше напоминающие частный дом |
| Владение 1 или 2 недельными интервалами в году | Владение от 4 недель и до 4 месяцев в году |
| Более 6000 таймшер-курортов по всему миру | Ограниченное число курортов, объединенных по признаку эксклюзивности |
| Банки не кредитуют таймшер по ставкам ипотеки, потребителю приходится пользоваться кредитными программами, предполагающими высокие процентные ставки, в среднем 16% годовых (США) |
Все больше банков начинают воспринимать сущность фракционного продукта, как второй дом и предоставлять привлекательные условия кредитования |
| Таймшер может расти в цене со временем. Возможность продать свой таймшер через 10 лет по той же цене, что была за него уплачена существует | Значительно привлекательней с точки зрения вложения в недвижимость, чем таймшер, но все же не как основной дом |
| Ограниченные возможности спортивного досуга, питания в нескольких ресторанах, трансфера до достопримечательностей, шопинг-центров и т.п. | Неограниченные возможности доступного сервиса. От предварительного смазывания лыж до пользования частными самолетами и яхтами |
| Приобретается с учетом возможностей обмена на другие локации и возможностью посетить различные уголки мира | Приобретается для использования в конкретной желанной локации |
«Баллы» используются в качестве «валюты» для выбора размещения на курортах. Некоторые балльные программы ограничиваются использованием одного курорта, другие позволяют выбирать внутри клубной сети или сети девелопера, посредством программ внутреннего обмена.
Целью разработки балльного продукта было позволить потребителю большую гибкость в использовании курорта, чем при приобретении традиционной фиксированной недели. Баллы используют для оплаты размещения в соответствии с локацией курорта, размерами апартаментов и спросом, который основывается на днях недели и сезонности. К примеру, владелец определенного количества баллов может выбрать, как пользующийся огромным спросом студио на какой-нибудь трехдневный уикенд, приуроченный к празднику, так и апартаменты с тремя спальнями на срок до 2-х недель в «спокойное» время, когда нет ажиотажа на размещение, по одной и той же стоимости. Многие клубы используют баллы, а некоторые таймшер-девелоперы разработали балльные программы, привязанные к базовой ценности традиционного фиксированного продукта.
В балльном продукте каждая неделя, находящаяся в чьей-то собственности, привязывается к определенному количеству баллов. Это число определяется на основе критериев: тип апартаментов, рейтинг курорта, сезон и т.д. В большинстве случаев право собственности на курортные мощности, представленные балльным продуктом, находится в доверительном управлении девелопера, а не владельца.
Самым большим преимуществом балльного продукта является возможность использовать его не в рамках стандартной недели. Можно использовать 2-3-х дневные интервалы для отдыха. Иногда баллы могут использоваться для оплаты авиаперелетов, аренды автомобиля, круизов, отелей и даже тематических парков.
Самым большим недостатком является то, что балльный продукт, в отличие от классического таймшер, чаще всего не защищен от инфляции.
Часть 4. Клубный отдых
«Клубный» отдых (vacation club) – это членство, но без права собственности. Обычно оно предполагает возможность размещения в нескольких местах и может включать в себя другие досуговые продукты и услуги. Клубы предлагают клиентам, которые ожидают в будущем обеспечить себе отдых по привлекательным ценам, возможность покупки и удовлетворения туристических потребностей «в одном окне».
Для многих потребителей «клубный» продукт представляет из себя альтернативу размещению в отеле, но без хлопот и обязательств, в том числе финансовых, которые обычно предполагает владение «классическим» таймшер. И это основное преимущество, которое «клубы» используют для реализации своего продукта, предлагая потребителю размещение в таймшер-апартаментах, но без долгосрочных обязательств по оплате управленческих взносов и многолетней эксплуатации со всеми обременениями. Также членство в клубе доступней по цене, чем цена таймшер-сертификата, которая в разы выше по понятным причинам.
По сути, оплата едино разового членского взноса, предполагает размещение на одну, две, три или четыре недели в году по привлекательной цене. Как правило, покупка членства дает возможность пользоваться услугами туристического агентства, предоставляющего скидки на перелеты, размещение в отелях, круизы, пакетный отдых и другое для членов клуба. Членство в клубе распространяется на членов семьи, а также может быть завещано.
Пример. В 2005 году во Флориде можно было приобрести «клубное» членство на 10 лет с возможностью размещения в таймшер-апартаментах
- На 4 недели в году за $4995.
- На 2 недели в году за $3995.
- На 1 неделю в году за $2995.
При этом во всех случаях ежегодный членский взнос — $149,
Средняя стоимость недельного размещения при приобретении членства — $500, а также потребитель получал скидки на другие туристические продукты.
Сравнительная таблица экономических затрат на размещение в отелях и при приобретении клубного продукта на 10 лет. Заложена ежегодная инфляция в 10%. За основу взята базовая стоимость проживания в отеле — $100 в сутки с 8% таксой. На примере 2-х недельного отдыха в 2005 году во Флориде.
Отель/такса «Клубный» отдых
Год 1 $1,400/$112 $3,995/$1,000
Год 2 $1,540/$123 0/$1,100
Год 3 $1,694/$135 0/$1,210
Год 4 $1,863/$149 0/$1,331
Год 5 $2,049/$163 0/$1,464
Год 6 $2,253/$180 0/$1,610
Год 7 $2,478/$198 0/$1,771
Год 8 $2,725/$218 0/$1,948
Год 9 $2,997/$239 0/$2,143
Год 10 $3,296/$263 0/$2,357
Всего: $22,295/$1,780 $3,995/$15,934
Общая: $24,075 $19,929
В основном клубы используют для размещения «Бонусные» недели RCI и «Getaway» недели II. Ведущие обменные компании, таким образом, реализуют интервалы, которые остаются невостребованными в процессе обменных операций, поэтому «торговая сила» таких интервалов практически нулевая. Естественно, что рассчитывать на то, что такие недели можно использовать для какого-либо обмена — ошибочно.
Но также существуют клубы, которые заключают соглашения с застройщиками курортов, предоставляя потребителю возможность в размещении на курортах, независимых от сетей RCI и II. В таких независимых клубах, несомненно, значительно больше шансов рассчитывать на «достойную» неделю и локацию.
Владение клубным членством сильно отличается с правовой точки зрения от владения собственностью таймшер. Не имея прав собственности, потребитель, безусловно, подвергается большему риску и, по сути, не владеет ничем. Не трудно догадаться, что будет с членством, если бизнес, который организует работу этого клуба, по какой-то причине перестанет существовать.
Часть 5. Что включено
В таймшер-индустрии, также, как и в отельном бизнесе предусмотрена всем известная система «все включено». Как правило, она предполагает питание, напитки, ежедневную уборку, анимацию и т.д. за дополнительную плату. По информации на 2005 год в среднем стоимость дополнительно взимаемой за такую услугу платы в США составляла $130-190 за человека в неделю. Это отдельный от управленческих взносов и налогов платеж. Эту систему в индустрии быстро развили бренды гостеприимства, пришедшие в таймшер.
Сравнительная таблица традиционного бронирования в отелях и таймшер-продукта:
| Аренда в отеле | Владение таймшер |
| Платежные документы отеля | Собственность |
| Нет прав собственника | Право требования собственника |
| Нет налогов | Возможны налоги |
| Стандартная комната в отеле (макс — 100 квадратных метров) | Большое пространство с кухней |
| Нельзя завещать | Можно завещать |
| Низкий контроль расходов на отдых | Высокий контроль расходов на отдых |
Часть 6. Правовые формы
С правовой точки зрения владение разделенной собственностью делится на 3 направления:
01. «Безусловное право собственности» («deeded», «fee simple»). 9 из 10 таймшер-курортов в США оформляют правоустанавливающий документ на безусловное право собственности со страхованием против дефектов правового титула (статуса), по аналогии с документами, которые оформляются при покупке квартиры в доме или кондоминиуме. В этом случае потребитель приобретает долю в недвижимости, после чего происходят регистрационные процедуры в соответствующих уполномоченных органах власти. «Безусловное право собственности» предоставляет потребителю право использовать, сдавать в аренду, давать в кредит, завещать и продать долю по своему усмотрению.
Deed – правоустанавливающий документ в США, определяющий статус (титул) вашей собственности и права владения.
Deeded – безусловное право собственности в таймшер в США. В основном предполагает бессрочное владение собственностью, но в некоторых случаях (локациях) ограничивается периодом в 99 лет, вследствие законодательных предписаний по использованию земли в некоторых регионах.
02. «Право пользования» («right-to-use» «nondeeded»). Потребители приобретают право пользования на определенный срок, но без права собственности на недвижимость. Поэтому в основном «клубный» отдых построен по такому правовому принципу. Потребитель получает право использовать определенные апартаменты или тип апартаментов, но без владения долей в недвижимости. Такой договор обязательно предполагает срок использования или количество раз, доступных для размещения, после которого он теряет юридическую силу. В основном такие таймшер находятся в доверительном управлении трастовой компании. Большинство таймшер за пределами США предоставляют таймшер на правах пользования.
Nondeeded – право владения на определенное количество лет или использований.
03. «Лизгольд» «Владение на правах аренды» («leasehold»).
Лизгольд применяется для всех прав собственности на недвижимость на определенное количество лет. Потребитель владеет собственностью на правах арендатора или на определенное количество лет или количество раз использования. При этом после того, как срок договора аренды истекает, все права автоматически возвращаются основному владельцу. При этом арендатор во время срока использования не имеет прав перепродать, завещать или заложить свой интерес в данной недвижимости, а арендодатель (собственник) не имеет права совершать со своей недвижимостью, обременённой договором аренды, какие-либо действия, которые могут помешать арендатору использовать в полной мере свои права. Как и право пользования лизгольд (договор аренды) является «nondeeded» в США.
Leasehold – это договор, по которому целый объект недвижимости или его часть является предметом аренды (лизинга), по истечении срока которого использование прекращается, в отличие от deeded, права по которому длятся до тех пор, пока недвижимость не перепродана другому владельцу.
Право пользования и право аренды можно объединить по признаку того, что эти права имеют определенный срок пользования. Однако обычно договоры на право пользования имеют более долгий срок действия (обычно 20 лет), чем договора аренды.
Встречаются и продукты, основанные на праве пользования, но обладающие некоторыми возможностями собственности. Например, DVC (Disney Vacation Club) предоставляет продукт, основанный на праве пользования на определенное количество лет, но с возможностью продать, сдать в аренду или завещать свой DVC-таймшер, как в случае с собственностью. Но все эти действия возможны лишь в рамках отведенного документом периода.
Часть 7. Типы апартаментов
Большинство ранних таймшер-курортов были реконструированы из старых отелей, мотелей, комплексов арендуемых квартир или не распроданных кондоминиумов. Большинство современных таймшер-курортов построено целенаправленно для использования апартаментов на интервальной основе.
Система таймшер предлагает варианты размещения от студио до апартаментов с 4 спальнями, но решающим является количество людей проживающих в помещении. Вместимость определяется двумя характеристиками: максимальная вместимость (максимальное количество спальных мест) и приватная вместимость (индивидуальный доступ к удобствам). Например, если апартаменты рассчитаны на 6 спальных мест (максимальная вместимость – 6 персон), но двоим из отдыхающих приходится добираться до уборной через спальни других, то приватной вместимостью таких апартаментов будет – 4 персоны.
Также еще одной характеристикой апартаментов является наличие возможности делить их на независимые помещения. Общим термином для определения таких возможностей является «lock off» («регулируемое количество комнат»). Апартаменты с регулируемым количеством комнат позволяют разделить его на 2 или более независимых помещений для проживания или использовать целиком. К примеру, апартамент с двумя спальнями можно использовать как 1 неделю в году целиком, так и 2 недели в году, каждую из которых останавливаться в апартаментах с 1 спальней. Некоторые апартаменты сконструированы так, что, к примеру, два полноценных апартамента с одной спальней разделены между собой дверью, которая может быть закрыта или открыта, создавая разные конфигурации помещения.
Другие представляют из себя апартаменты с двумя спальнями, двумя ванными комнатами и одной общей кухней и, хотя они не являются полноценными lock-off, курорты могут разрешать собственникам трансформировать такие апартаменты в два апартамента в каждом из которых будет по 1 спальне. Фактически можно сказать, что если собственник владеет неделей в апартаментах lock-off, то он может использовать две недели в году для организации своего отдыха. К примеру, можно неделю отдохнуть на домашнем курорте, а вторую использовать для обмена на какую-то другую локацию. Lock-off апартаменты могут повышать торговую силу таймшер.
Как уже было сказано, система таймшер включает в себя не только курорты, отели и кондоминиумы, но и замки, виллы, коттеджи, обустроенные хижины, лесные шале, круизные лайнеры, моторные лодки и т.д.