Типы владения и размещения таймшер

В международной правовой практике владение разделенной собственностью (таймшер) делится на 3 направления:

 «Безусловное право собственности» («deeded», «fee simple»). 9 из 10 таймшер-курортов в США оформляют правоустанавливающий документ на безусловное право собственности со страхованием против дефектов правового титула (статуса), по аналогии с документами, которые оформляются при покупке квартиры в доме или кондоминиуме. В этом случае потребитель приобретает долю в недвижимости, после чего происходят регистрационные процедуры в соответствующих уполномоченных органах власти. «Безусловное право собственности» предоставляет потребителю право использовать, сдавать в аренду, давать в кредит, завещать и продать долю по своему усмотрению.

Deed – правоустанавливающий документ в США, определяющий статус (титул) вашей собственности и права владения.

Deeded – безусловное право собственности в таймшер в США. В основном предполагает бессрочное владение собственностью, но в некоторых случаях (локациях) ограничивается периодом в 99 лет, вследствие законодательных предписаний по использованию земли в некоторых регионах.

«Право пользования» («right-to-use» «nondeeded»).  Потребители приобретают право пользования на определенный срок, но без права собственности на недвижимость. Поэтому в основном «клубный» отдых построен по такому правовому принципу. Потребитель получает право использовать определенные апартаменты или тип апартаментов, но без владения долей в недвижимости. Такой договор обязательно предполагает срок использования или количество раз, доступных для размещения, после которого он теряет юридическую силу. В основном такие Таймшер находятся в доверительном управлении трастовой компании. Большинство Таймшер за пределами США предоставляют таймшер на правах пользования.

Nondeeded – право владения на определенное количество лет или использований.

«Лизгольд» «Владение на правах аренды» («leasehold»). Лизгольд применяется для всех прав собственности на недвижимость на определенное количество лет. Потребитель владеет собственностью на правах арендатора или на определенное количество лет или количество раз использования, при этом после того, как срок договора аренды истекает, все права автоматически возвращаются основному владельцу. При этом арендатор во время срока использования не имеет прав перепродать, завещать или заложить свой интерес в данной недвижимости, а арендодатель (собственник) не имеет права совершать со своей недвижимостью, обременённой договором аренды, какие-либо действия, которые могут помешать арендатору использовать в полной мере свои права. Как и право пользования лизгольд (договор аренды) является «nondeeded» в США.

Leasehold – это договор, по которому целый объект недвижимости или его часть является предметом аренды (лизинга), по истечении срока которого использование прекращается, в отличие от deeded, права по которому длятся до тех пор, пока недвижимость не перепродана другому владельцу.

Право пользования и право аренды можно объединить по признаку того, что эти права имеют определенный срок пользования. Однако обычно договоры на право пользования имеют более долгий срок действия (обычно 20 лет), чем договора аренды.

Встречаются и продукты, основанные на праве пользования, но обладающие некоторыми возможностями собственности. Например, DVC (Disney Vacation Club) предоставляет продукт, основанный на праве пользования на определенное количество лет, но с возможностью продать, сдать в аренду или завещать свой DVC-таймшер, как в случае с собственностью. Но все эти действия возможны лишь в рамках отведенного документом периода.

Типы застройки

Большинство ранних таймшер-курортов были реконструированы из старых отелей, мотелей, комплексов арендуемых квартир или не распроданных кондоминиумов. Большинство современных таймшер-курортов построено целенаправленно для использования апартаментов на интервальной основе.

Система таймшер предлагает варианты размещения от студио до апартаментов с 4 спальнями, но решающим является то — сколько людей могу проживать в помещении. Вместимость определяется двумя характеристиками: максимальная вместимость (максимальное количество спальных мест) и приватная вместимость (индивидуальный доступ к удобствам). Например, если апартаменты рассчитаны на 6 спальных мест (максимальная вместимость – 6 персон), но двоим из отдыхающих приходится добираться до уборной через спальни других, то приватной вместимостью таких апартаментов будет – 4 персоны.

Также еще одной характеристикой апартаментов является наличие возможности делить их на независимые помещения. Общим термином для определения таких возможностей является «lock off» («регулируемое количество комнат»). Апартаменты с регулируемым количеством комнат позволяют разделить его на 2 или более независимых помещений для проживания или использовать целиком. К примеру, апартамент с двумя спальнями можно использовать как 1 неделю в году целиком, так и 2 недели в году каждую из которых останавливаться в апартаментах с 1 спальней. Некоторые апартаменты сконструированы так, что, к примеру, два полноценных апартамента с одной спальней разделены между собой дверью, которая может быть закрыта или открыта, создавая разные конфигурации помещения. Другие представляют из себя апартаменты с двумя спальнями, двумя ванными комнатами и одной общей кухней и, хотя они не являются полноценными lock-off, курорты могут разрешать собственникам трансформировать такие апартаменты в два апартамента в каждом из которых будет по 1 спальне. Фактически можно сказать, что если собственник владеет неделей в апартаментах lock-off, то он может использовать две недели в году для организации своего отдыха. К примеру, можно неделю отдохнуть на домашнем курорте, а вторую использовать для обмена на какую-то другую локацию. Lock-off апартаменты могут повышать торговую силу таймшер.

Как уже было сказано, система таймшер включает в себя не только курорты, отели и кондоминиумы, но и замки, виллы, коттеджи, хижины, лесные шале, круизные лайнеры, моторные лодки и т.д.

Типы апартаментов

Апартаменты в системе таймшера это не гостиничные номера в привычном понимании, а полноценные квартиры, в которых есть многое – кухня, оснащенная бытовой техникой, а также все остальные атрибуты домашней квартиры, в этом, по сути, и состоит идеология таймшера.

В классическом туризме проживание оплачивается за каждого человека, а это не подходит таймшеру с той точки зрения, что здесь идет продажа не тура, а именно собственности для семьи, но семья может быть и два человека и четыре, и десять. Поэтому в ряд стандартов таймшера помимо ценовой политики также вводится и ограничение пользователей в один период времени в апартаментах, приведя это к единому стандарту. Существует следующая классификация апартаментов:

T0 – (studio), «студия» (однокомнатная квартира) – помещение представляет из себя кухню совмещенную с холлом. По типу российских однокомнатных квартир, только без стенки между кухней и комнатой. В таймшере, помимо определения типа помещения, это также обозначает, что одновременно в помещении в период отдыха там может жить до двух человек. Если в сертификате у владельца написано, что тип апартаментов у него T0 – (Studio) это обозначает, что поехать по нему могут только от одного до двух человек. Если по такому сертификату приедут трое отдыхающих, то третьему, либо откажут в размещении, либо предложат оплатить размещение третьей персоны.

T0 – (studio) «cтудия» (однокомнатная квартира), размещение только от одного до двух человек. И это низшая ступень ценообразования членства, самый дешевый тип апартаментов.

T1 – (one bedroom), «ван бедрум» (двухкомнатная квартира) – помещение представляет из себя кухню, холл и одну спальню. По типу российских двухкомнатных квартир. В таймшере, помимо определения типа помещения, это также обозначает, что одновременно в помещении в период отдыха там может жить от одного до четырех человек. Если в сертификате у владельца написано, что тип апартаментов у него T1 – (One bedroom) это обозначает, что поехать по нему могут только от одного до четырех человек. Если по такому сертификату приедут один – четверо отдыхающих они без труда разместятся на курорте, но если их будет уже пять, то пятому, либо откажут в размещении, либо предложат оплатить проживание пятой персоны.

T1 – (one bedroom) «ван бедрум» (двухкомнатная квартира), размещение только от одного до четырех человек. И это средняя ступень ценообразования членства, средний по цене тип апартаментов.

T2 – (two bedrooms), «ту бедрум» (трехкомнатная квартира) – помещение представляет из себя кухню, холл и две спальни. По типу российских трехкомнатных квартир. В таймшере, помимо определения типа помещения, это также обозначает, что одновременно в помещении в период отдыха там может жить от одного до шести человек. Если в сертификате у владельца написано, что тип апартаментов у него T2 – (Two bedrooms) это обозначает, что поехать по нему могут только от одного до шести человек. Если по такому сертификату приедут один – шестеро отдыхающих они без труда разместятся на курорте, но если их будет уже семь, то седьмому, либо откажут в размещении, либо предложат оплатить проживание седьмой персоны.

T2 – (two bedrooms) «ту бедрум» (трехкомнатная квартира), размещение только от одного до шести человек. И это высшая ступень ценообразования членства, самый высокий по цене тип доступных апартаментов.

T3 – (three bedrooms), «фри бедрум» (трех четырехкомнатная квартира) – как правило в стандартных классификациях апартаментов Т2 — это самый высокий тип апартаментов, но некоторые курорты в качестве рекламных акций вводят у себя классификацию Т3, тем самым показывая качество апартаментов, но по сути это апартаменты классификации Т2 с максимальным правом размещения от одного до шести человек с разницей в количестве спален, их в Т3 три может быть больше двух — три и более. Но эта классификация существует и описана в сертификатах и уставах некоторых клубов. И это нужно учитывать. Поэтому если в сертификате у владельца написано, что тип апартаментов у него T3 – (Three bedrooms) это обозначает, что поехать по нему могут только от одного до шести человек. Если по такому сертификату приедут до шести отдыхающих они без труда разместятся в апартаментах, но если их будет уже семь, то седьмому, либо откажут в размещении, либо предложат оплатить проживание седьмой персоны.

T3 – (three bedrooms) «фри бедрум» (трех четырехкомнатная квартира), размещение только от одного до шести человек. И это высшая ступень ценообразования членства, самый высокий по цене тип апартаментов.

Р – (president) «президент». Приставка «Р» как правило, идет с типом апартаментов и говорит об их качестве и не более, причем тип Т1 и Т0 не может быть с приставкой «Р». Как правило, такое качество апартаментов бывает только у Т2, поэтому, если в сертификате написано Т2Р следует понимать, что это апартаменты с атрибутами Т2, но при этом улучшенной комфортности и качества отделки. На количество человек это не влияет — посетить одновременно курорт могут от одного до шести человек.

Р – (president) «президент». Приставка к типу апартаментов высшей ценовой категории с улучшенной комфортностью. И это высшая ступень ценообразования членства, самый высший по цене тип апартаментов.

Классификация курортов

Классификация отеля (курорта) определяет место того или иного отеля на рынке гостиничных услуг, облегчает клиентам и специалистам возможность получить представление о гарантированном наборе услуг, которые могут быть оказаны гостиницей определенного класса. Гостиницы классифицируются на основании их аттестации, которая, в свою очередь, может проводиться как на национальном, так и на международном уровне.

В настоящее время в мире насчитывается более 30 систем классификации гостиниц. В каждой стране приняты свои национальные стандарты. Их можно объединить в две основные группы: европейская, в основе которой лежит французская национальная система, и балльная оценка, в основу которой положена индийская национальная система (преобладает в странах Азии и Африки). Наиболее распространены следующие системы классификации:

• Cистема звезд– европейская система классификации, базирующаяся на французской национальной системе классификации, в основе которой лежит деление гостиниц на категории по одной из пяти звезд. Уровень звездности прямо пропорционален максимальному уровню комфорта, который отель способен предоставить своим клиентам. Такая система применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России, Бразилии и ряде других стран:
• Однозвездный отель. Расположены такие гостиницы обычно на окраине, или рядом с центром, но в неприглядном месте. Как правило, это очень маленький отель, на 6-10 номеров, который обслуживает одна семья. Питание здесь не предполагается, вход после часа ночи запрещен. В маленьком номере — две кровати, тумбочка и стул;
• Двухзвездный отель. У таких гостиниц — удобств больше. Турфирмы предлагают размещение в таких отелях чаще всего на экскурсионных маршрутах, когда туристу нужны только постель и завтрак. Обстановка в номере — кровать, стол, стул, возможно, умывальник. Иногда уровень двух звезд подразумевает наличие удобств в виде душа и телевизор, за пульт, от которого придется заплатить. Ограничений на вход в ночное время нет. Завтрак обычно присутствует;
• Трехзвездный отель. Это самая распространенная разновидность отелей. В номере такой гостиницы должны быть все удобства: телефон, телевизор, возможно, мини-бар. Номера бывают одноместные и двухместные как с одной большой кроватью, так и с раздельными. Есть трехместные номера для родителей с ребенком: обычно это двухместный номер с дополнительной кроватью или с раскладывающимся диваном. Сервис гостиниц различных стран мира может значительно отличаться друг от друга. Например, в Европе в отеле три звезды – меньше услуг, чем в греческих трехзвездных отелях. У них существуют определенные закономерности: обычно, чем выше комфорт и чем больше предоставляемых дополнительных услуг, тем дальше от центра располагается гостиница;
• Четырехзвездный отель. Отели с высоким уровнем сервиса, рассчитанные на людей, чьи заработки по европейским стандартам средние и выше среднего. Четырехзвездную гостиницу отличает повышенный уровень комфортности и удачное месторасположение, она может располагаться в центре города или на первой линии пляжа. Обязательно должна быть охраняемая автостоянка. У больших отелей есть свои такси и микроавтобусы. Эта категория предполагает множество дополнительных бесплатных услуг, возможность пользоваться тренажерными залами, кортами и бассейнами и различными отельными шоу, например, дискотеками. В четырехзвездном отеле номер меблирован как обычная жилая комната, со стандартной бытовой техникой. Цветной телевизор с дистанционным управлением, холодильник, мини-бар, кондиционер, охранная система, мини-сейф, обязательно телефон с выходом на межгород. В некоторых отелях предоставляют термопресс для глажения, и есть система дистанционного управления светом. В таких отелях можно заказать как стандартный одноместный или двухместный номер, так и номера с улучшенной планировкой, которая предполагает не только спальню, но и гостиную или кухню;
• Пятизвездный отель— небольшой город со всей необходимой для жизни инфраструктурой. В отелях есть несколько ресторанов (с европейской и национальной кухней), баров, ночной клуб и магазины. А также парикмахерские и прачечные, фитнес и бизнес центры, бассейны и косметические кабинеты. Номера в них бывают самые разные: от одноместных с одной кроватью до многокомнатных апартаментов. Самый скромный номер в пятизвездной гостинице — одноместный с одной двуспальной кроватью. Далее следуют двухместные, они бывают двух разновидностей: с двумя кроватями или с одной большой. Выше по рангу стоит двухместный номер, который может быть и двухэтажный, обычно со спальней или спальнями наверху. Есть двухъярусные номера, включающие в себя 2-3 спальни, пару гостиных и кабинетов и комнаты для прислуги или охраны. Для деловых людей в некоторых пятизвездных отелях есть бизнес номера — с многоканальной телефонной связью, компьютером, факсом и комнатой для переговоров. В любом номере пятизвездного отеля должен быть полный набор необходимых косметических средств в ванной, тапочки перед кроватью, мини-бар, телефон, цветной телевизор, кондиционер и другие предметы роскоши, облегчающие быт.
• Cистема букв

Буквенная система классификации используется в Греции (хотя на фасадах гостиниц можно увидеть и привычные звезды.) Согласно этой системе все гостиницы делятся на четыре категории: A, B, C, D.  Высшая категория гостиниц обозначается de luxe и соответствует пятизвездочному уровню, гостиницы категории A – четырехзвездочному уровню, B – трехзвездочному, C – двухзвездочному, D – уровню гостиницы «одна звезда».

• Cистема категорий

Система категорий характерна для Италии и Испании. В Италии гостиницы классифицируются на три категории: первую категорию условно можно отнести к четырехзвездной; вторую – к трехзвездной, третью – к двухзвездной.

• Cистема корон

Система корон распространена в Великобритании. Чтобы перейти к стандартным звездам, нужно от общего числа корон отнять одну, т.е. в сравнении с общеевропейской звездой корона на одну единицу выше:

• Бриллиантовая корона «Diamond crown» — DC – курорты «бриллиантовой короны» это курорты высшего уровня обслуживания. Очень часто бывает так что курорты, имеющие классификацию «бриллиантовая корона» не имеют студий, а классифицируются как апартаменты Т1, Т2 и Т3. Это высшая ступень ценообразования членства, самый высокий по цене уровень курорта;
• Золотая корона «Gold crown» — GK – в целом курорт уровня «Золотая корона», это курорт высшего уровня обслуживания. Отличие от «бриллиантовой короны» — качество обслуживания. Это высшая ступень ценообразования членства, самый высокий по цене уровень курорта после «бриллиантовой короны»;
• Серебряная корона «Silver crown» — SC – курорты «серебряной короны» это курорты среднего оптимального уровня обслуживания. Это средняя ступень ценообразования членства, средний по цене уровень курорта;
• Бронзовая корона «Bronze crown» — BC – курорты «бронзовой короны» это курорты низшего уровня. Это низшая ступень ценообразования членства, и низкий по цене уровень курорта.

Таблица 1. Традиционные системы стандартов

Класс курорта никогда не описывается в сертификате, информацию об этом можно получить только в уставе курорта, этот атрибут относится непосредственно к самому курорту, также уровень курорта никогда не учитывается при обмене. Это не является параметром, по которому совершается обмен, этот атрибут учитывается только при ценообразовании самого членства.