Таймшер 2020 – рынок США в пандемию

Журнал Forbs продолжил экспертную оценку таймшер-индустрии. Многое из того, что рекомендуют специалисты, применимо только в рамках американского рынка. Эксперты Ассоциации «Рустайм» внимательно изучают опыт коллег.

Запреты на поездки во время кризиса COVID вызывают призыв к реформе таймшера

После начала пандемии COVID-19 множество владельцев таймшеров пытались отменить свои бронирования или даже контракты, ссылаясь на запреты на поездки и опасения по поводу здоровья.

Как ни катастрофично, пандемия сама по себе не является веской причиной для выхода из таймшера, по мнению компаний, выпускающих таймшер. Тем не менее, по словам Брэндона Рида, генерального директора и основателя Timeshare Exit Team и одного из основателей Коалиции за реформу таймшера, существует множество веских причин для отмены контракта на таймшер, включая непомерную плату за обслуживание, ложную рекламу и мошенничество.

Рид отмечает, что таймшеры — долевая собственность на курорт или недвижимость для отдыха — в первые годы были другими. «Когда таймшеры впервые появились в 1970-х годах, они были менее дорогими и позволяли людям посещать недвижимость в определенные даты каждый год, чтобы владельцы могли планировать свой отдых», — говорит он. Но перенесемся в 2020 год: «Продавцы обещают собственность, которую вы можете посетить в любое время, когда захотите, и часто это не совсем так», — говорит Рид, бывший владелец таймшера, отмечая, что сегодня владельцам, возможно, придется конкурировать с обычными отдыхающими.

Вдобавок ко всему, таймшерные компании в последнее время стали более привлекательными со стороны гигантов совместного использования жилья AirBnb и VRBO, и, по словам Рида, они пытаются выжать больше денег у людей, которые покупают или уже владеют таймшерами. 

— Сейчас они дорогие, средняя цена составляет почти 21 455 долларов, — говорит он. — Если вы возьмете таймшер-ипотеку под высокую процентную ставку, вы можете заплатить почти вдвое больше за 10-летний период. Кроме того, у вас есть ежегодная плата за обслуживание. Но что еще хуже — и что люди редко понимают — это то, что почти две трети из них продаются бессрочно, а это означает, что от них невозможно избавиться! Конечно, вы можете попробовать продать их — на eBay есть десятки таймшеров, продающихся за доллар, и даже тогда никто их не купит. 

Многие покупатели узнали об этом на собственном горьком опыте, в том числе Фрэнк и Бетти Ласк, которым было почти за 90, когда они отправились в круиз по Карибскому морю в сентябре 2018 года, и к ним во время рейса подошел продавец Diamond Resorts. Ассоциация индустрии таймшеров утверждает, что Ласки согласились присутствовать на презентации в рамках поездки, используя тактику высокого давления, и продавец убедил их купить таймшер за 150 000 долларов, который выставлял им счета на тысячи долларов каждый месяц. Бетти Ласк несколько раз оказывалась в больнице со стрессом, прежде, чем наконец смогла отменить свой контракт.

Со своей стороны, Diamond Resorts заявила журналистам в письменном заявлении, что верит в «подотчетность и прозрачность» на протяжении всего процесса продаж — поскольку в 2017 году ей пришлось заплатить 800000 долларов, отменить десятки договоров таймшера и пообещать реформировать продажи. Обновление: после появления этой PR статьи /антикризисная компания Goldin Solutions направила автору Forbes.com письмо от имени представителя Diamond Resorts, в котором, среди прочего, говорилось: «Подавляющее большинство наших участников наслаждаются своим отпуском с Diamond Resorts, но мы также понимаем, что жизненные обстоятельства могут измениться. Вот почему мы предоставляем варианты для участников, стремящихся безопасно изменить или оставить свое право собственности на отпуск, не теряя тысячи долларов из-за мошенничества с выходом из таймшера». Diamond Resorts, говорится в письме, уже выиграла более десяти постоянных судебных запретов против этих компаний).

После COVID-19 команда Reed’s Timeshare Exit предложила объединить усилия с Американской ассоциацией развития курортов (ARDA), которая представляет индустрию таймшеров, чтобы облегчить бремя проблемных владельцев таймшеров во время кризиса с коронавирусом. 14 апреля команда направила ARDA письмо с предложением:

— Предоставьте владельцам таймшеров перерыв на один год для оплаты всех сборов за обслуживание («если они не могут безопасно использовать собственность, пожалуйста, не взимайте с них плату»);

— Помогите как клиентам ARDA, так и клиентам компании-выхода, предоставив ответственный выход всем владельцам таймшеров, столкнувшимся с трудностями, будь то медицинские, финансовые или другие причины;

— Начните программу снятия ипотечных кредитов;

— Сделайте возможным перевод всех оплаченных таймшеров обратно на курорт бесплатно.

— Взамен и добросовестно мы будем работать с вами; Никаких адвокатов, никаких третьих лиц», — предложила команда выхода, добавив, что они помогут с оформлением документов и проведут клиентов через выход, чтобы обеспечить хорошее конечное впечатление.

17 апреля команда Timeshare Exit Team отправила еще одно письмо, опубликованное на ее веб-сайте, с призывом к сотрудничеству председателю ARDA-Resort Owners Coalition, отметив панику и гнев владельцев таймшеров по поводу «жесткой тактики» отрасли во время кризиса.

ARDA не ответила на вопросы по публикации. Но в письме в Forbes после публикации этой истории отраслевая ассоциация сообщает, что у нее нет записи об этом письме.

— К сожалению, «таймшер-выход» не регулируется и часто обманывает потребителей, обещая что-то, что они не могут предоставить без помощи разработчика или курорта», — сказал Джейсон Гамел, президент и генеральный директор ARDA, в письме от PR-кампании ассоциации. «Эти пустые обещания сопровождаются чрезвычайно высокими авансовыми платежами, а также обещаниями гарантий возврата денег за свои услуги. Владельцы должны устать от любого предложения, которое слишком хорошо, чтобы быть правдой, особенно когда эти компании пытаются извлечь выгоду из текущей пандемии коронавируса для продвижения своих услуг.

Шквал судебных исков

Мощная курортная индустрия давно предупреждает потребителей об операциях выхода и перепродажи таймшеров, некоторые из которых являются мошенническими. Однако успехи команды Timeshare Exit, помогающие потребителям, которые хотят прекратить использование таймшеров, также, похоже, вызвали ее гнев.

Diamond Resorts, например, в настоящее время подает в суд на Timeshare Exit Team в Неваде, в частности, за «вредоносное вмешательство» в ее бизнес. Компания Reed, выпускающая таймшеры, также подала в суд во Флориде Holiday Inn Club Vacations, которая выиграла убытки и запретила компании связываться с клиентами; однако компания HICV (ныне Orange Lake) позже в январе этого года договорилась с компанией, выпускающей таймшеры, вместо того, чтобы проводить суд присяжных, и согласилась предоставить «путь к выходу» для 1200 разочарованных владельцев таймшеров.

Столкнувшись с неудачей для индустрии таймшеров, окружной судья Флориды отклонил иск курортной компании Westgate против Timeshare Exit Team, которую она обвинила в ложной рекламе и нечестной деловой практике. (Заявление Westgate о «вредоносном выводе» против TET, однако, все еще живо, и после того, как эта история была опубликована, Westgate также получила разрешение продолжить рассмотрение своего заявления о недобросовестной деловой практике.) «Крупные разработчики таймшеров, такие как Westgate, пытаются обмануть общественность, подавая эти легкомысленные жалобы», — сказал Рид.

Еще более тревожным является иск генерального прокурора штата Вашингтон, который обвинил Reed Hein and Associates LLC, ведущую деятельность под названием Timeshare Exit Team, при участии нечестной или вводящей в заблуждение деловой практики на всех этапах своего процесса. Среди прочего, в иске о защите прав потребителей говорится, что Рид Хейн рекламировал 100-процентную гарантию возврата денег примерно 32000 клиентов, но многие из них не получили возмещения, даже если таймшер был изъят или если спор длился несколько лет.

В письменном заявлении репортерам Рид написал, что с 2011 года команда Timeshare Exit Team успешно помогла более 20 000 потребителей выйти из своих таймшеров и работает над остальными:

— Подавляющее большинство клиентов Timeshare Exit Team предпочитают продолжить процесс выхода и непреклонны в том, что они не хотят возврата денег, потому что это гораздо лучший вариант — подождать немного дольше, чтобы получить выход и выйти из-под властного давления со стороны властей. — пожизненное финансовое бремя, которое ложится на них их таймшерами», — написал Рид.

Отвечая на обвинения в потере права выкупа, Рид сказал, что его компания, выпускающая таймшер, была «предельно ясна» для потребителей, что они должны нести финансовую ответственность за свой таймшер до тех пор, пока не завершится выход.

— Мы не погашаем потребительские долги», — заявил Рид. «Сторонние поверенные, нанятые командой Timeshare Exit для наших клиентов, могут вести переговоры напрямую с курортом для урегулирования долгов своих клиентов, но эта услуга предоставляется на законных основаниях адвокатами, а не TET… Мы выполнили запрос AG, и так будет продолжаться до тех пор, пока все участники не поймут, что эти обвинения полностью безосновательны.

Хищные продажи, мало защиты

Настоящая проблема, по мнению Рида и Коалиции за реформу таймшера, заключается в том, что для владельцев таймшеров и потенциальных покупателей слишком мало средств защиты. Федеральная торговая комиссия предлагает обширные меры предосторожности для людей, думающих о покупке таймшера, а Федерация потребителей Америки предупреждает о мошенничестве с «торговыми посредниками», которое может поджидать потребителей, желающих разгрузить свой таймшер.

Однако предложения таймшеровских компаний вернуть нежелательные таймшеры в лучшем случае лицемерны, утверждает Рид, отмечая, что его клиенты, которые пытались «сдать» свои оплаченные таймшеры, были вынуждены перейти на новую версию.

Индустрия таймшеров оспаривает это. «Члены-разработчики Американской ассоциации развития курортов (ARDA) имеют давние программы помощи владельцам таймшеров, сталкивающимся с финансовыми и медицинскими трудностями, включая отсрочку платежей за обслуживание и выплат по кредитам для владельцев, пострадавших от пандемии коронавируса», — сказал генеральный директор ARDA Гамель, — «Наши члены понимают, что это трудное время для отдельных семей по всей стране, и они создают решения, которые помогут облегчить финансовый стресс».

— ARDA также предлагает информацию владельцам таймшеров, которые хотят безопасно и ответственно выйти из своих таймшеров через ResponsibleExit.com. Эти программы предлагаются разработчиками и дают потребителям множество вариантов выхода из таймшера, почти всегда совершенно бесплатно.

Тем не менее, Коалиция за реформу таймшера опубликовала протокол собрания владельцев Американской ассоциации развития курортов, на котором обсуждалась отраслевая программа ответственного выхода, что вызывает вопросы о ее стратегии. Вместо того, чтобы предлагать способ, которым потребители могли бы выйти из таймшера без изменений, лидер отрасли, очевидно, предположил обратное.

 — Лучшее, что мы можем сделать с выходом, — это судебное изъятие права выкупа, разрушение кредита и обеспечение исполнения контракта, — сказал Кен МакКелви, председатель Американской ассоциации развития курортов и коалиции владельцев курортов, согласно протоколу на фирменном бланке от 10 апреля 2019 года. Встреча ARDA-ROC на ежегодной отраслевой конференции ARDA World.

— У каждого разработчика должен быть офис стратегии выхода с (своим) колл-центром, а также может быть возможность для дополнительных продаж. Только 40-50% (владельцев) действительно выходят после того, как достигли офиса выхода», — добавил Маккелви, согласно протоколу.

Когда в ARDA связались по поводу заметок о встрече, они не оспорили их подлинность, но заявили, что в протоколе цитаты Маккелви были вырваны из контекста.

— Трудно представить себе другую отрасль, которая была бы настолько нерегулируемой, — говорит Рид, объясняя, что Коалиция за реформу таймшеров настаивает на принятии Билля о правах таймшеров, чтобы защитить более 9 миллионов владельцев таймшеров в Соединенных Штатах.

Билль о правах таймшеров утверждает, что таймшерные компании «должны подчиняться строгому этическому кодексу и прозрачности в своих методах продаж».

Среди прочего, документ предусматривает право потребителей записывать всю презентацию продаж таймшер-компании; период обдумывания перед подписанием контракта; свобода от агрессивных тактик продаж (включая продавцов, требующих от людей сдать свои кредитные карты или водительские права перед презентацией продаж); раскрытие стоимости таймшера и истинной рыночной стоимости; и право в одностороннем порядке прекратить действие «необремененной, необремененной» доли в таймшере.

Потребительский гнев по поводу тактики жесткой продажи

Возможность записать всю торговую презентацию пригодилась бы паре из Теннесси, которая сопротивлялась жесткой продаже Wyndham properties, чтобы купить таймшер, и обнаружила, что впоследствии компания открыла для них кредитную линию в размере 15000 долларов — без их разрешения.

В репортажах местных телеканалов рассказывается, как пару лет назад Дойл и Минди Кэмпбелл заманили на курорт Wyndham под ложным предлогом: они получают телефонный звонок, в котором им сообщают, что они выиграли «очень дорогой приз», и приглашают прийти на полуторачасовую презентацию и забрать его.

По прибытии пара была вынуждена просидеть три с половиной часа, в течение которых продавцы уговаривали их купить таймшер. Наконец, по их словам, им было приказано заполнить несколько форм, чтобы получить приз, который, по словам Кэмпбеллов, Уиндхэм тайно использовали для открытия кредитной линии на их имя. 

А приз? Оказалось, что это четыре авиабилета с таким количеством ограничений, что паре пришлось бы выложить тысячи долларов, чтобы их использовать. Они сразу же выбросили их. 

Со своей стороны, Виндхэм — в настоящее время объект коллективного иска по обвинению в мошенничестве с таймшерами и массовый иск о разоблачении, возбужденный бывшими сотрудниками — сообщил журналистам, что пара получила свой приз. Однако простое открытие кредитной линии может помешать покупателю купить дом или другую крупную покупку на срок до двух лет. «Это была афера, — сказал Дойл Кэмпбелл телеканалу. «И мы, вероятно, не единственные, с кем они поступали так же».

Даже некоторые владельцы таймшеров, которые наслаждались своим таймшером, говорят, что ежегодные сборы, неустанные продажи и бессрочные статьи привели их к разрыву контрактов.

Брент Кэмпбелл, отец шестерых детей, проживающий в городке Баки, штат Аризона, вспоминает, как возмущался жесткими предложениями продавцов каждый раз, когда он и его жена посещали их таймшер.

— Они приглашают вас на собрание участников, а затем заставляют вас покупать больше баллов», — сказал Кэмпбелл Forbes.com, вспомнив, что даже однажды, когда он и его жена наслаждались тихим ужином в своем номере для отпуска, продавец таймшеров набросился на них. — Каждый раз они пытаются выжать из вас больше денег.

Обеспокоенные тем, что стремительно растущие ежегодные платежи за обслуживание в конечном итоге будут переданы их детям, Кэмпбеллы обратились за помощью к команде по выходу таймшеров Рида.

— Индустрия таймшера пытается сделать вид, будто продает недвижимость, но это не так», — говорит Рид, чья компания помогла Кэмпбеллам избавиться от таймшера. «Если бы это была недвижимость, их дети могли бы просто продать ее и даже получить прибыль. Но проблема в том, что даже если по ипотеке таймшер будет выплачен, а их дети не будут пользоваться недвижимостью, говорит он, они все равно будут нести ответственность за увеличение ежегодной платы за обслуживание.

Это главный аргумент в пользу ARDA, которая предоставила Forbes.com раздаточный материал ARDA под названием «Не хотите таймшер для мамы и папы? Без проблем!». Чтобы юридически предотвратить наследование таймшера, в раздаточном материале предполагается, что все, что нужно сделать наследникам, — это подать заявление об отказе от ответственности, избегать использования таймшера после смерти их родителей и попросить исполнителя уведомить таймшерскую корпорацию и держателя ипотеки о смерти. 

Это звучит просто, но даже эти шаги не гарантируют, что наследники могут легко избавиться от таймшера, согласно ведущему веб-сайту, посвященному сделкам с недвижимостью. Согласно deeds.com, законы штатов различаются, и у наследников обычно есть только девять месяцев, чтобы подать заявление об отказе от ответственности после смерти. Если дети тем временем пользуются таймшером, им не повезло.

Между тем, поскольку дьявол кроется в деталях, отказ от ответственности, возможно, придется подать в нескольких местах и ​​записать в округе, где расположен таймшер. Если таймшер оформлен, как и многие другие, детям, возможно, придется убедиться, что таймшер-корпорация заберет дело обратно. «Обратите внимание, что курортная компания, не знающая или не знающая о смерти владельца таймшера, может подать иск о потере права выкупа из-за отсутствия платежей», — предупреждает сайт deeds.com. «Если никто не принимает документ, он остается в имении. Между тем бремя налогов и сборов продолжается. У исполнителя может не быть другого выбора, кроме как заплатить им».

Учитывая потенциальные трудности с наследованием таймшера, некоторые родители решили избежать этой проблемы.

— Я не хотел надевать этого альбатроса на шею моих детей, — говорит Уэйн Макклеллан, бывший топ-менеджер Dupont в Хьюстоне, штат Техас, который купил таймшер у Grand Vista, который позже был продан Westgate.

Макклеллан и его жена Кэрол были убеждены купить таймшер в середине 1990-х годов. Макклелланы сочли таймшер-компанию «очень любезной» с точки зрения расписания и хотели останавливаться на курорте со своими друзьями и семьей. Однако после 11-часовой поездки становилось все труднее выдерживать обязательные 1,5–2-х часовые презентации продаж каждый раз, когда они приходили. Кроме того, плата за обслуживание со временем удвоилась.

Макклеллан мог легко выдержать жесткую продажу таймшера, чтобы купить больше: «Как бывший менеджер по закупкам, я много учился тому, как иметь дело с шумными продавцами», — смеялся он. Но, хотя он и его жена все еще были активны, у него возникли проблемы со здоровьем, и им пришлось расторгнуть свой таймшерный контракт. По его словам, никто в Westgate не хотел этого делать, но они смогли расторгнуть его контракт с помощью Timeshare Exit Team.

— Это было недешево, но я понял, что выходная плата окупится за пару лет, — сказал Макклеллан. — Мы хорошо провели время в отеле, но в конечном итоге мы не хотели обременять этим наших детей.

Со своей стороны, Рид говорит, что его воодушевили законопроекты о таймшерах в различных законодательных собраниях штатов в 2019 году, в том числе недавний закон о защите прав потребителей, подписанный в Аризоне. 

— Отрасль отчаянно нуждается в реформе, — сказал он. — У нас были люди в офисе, которые говорили нам, что они подумывают о самоубийстве, потому что они не могут избавиться от таймшера, который разрушает их финансово. Так важно обеспечить базовую защиту.