Европейский гостиничный рынок входит в 2026 год с новым распределением капитала

На IHIF EMEA 2026 в Берлине leisure-сегмент (сектор отдыха и досуга) был назван главным драйвером размещения капитала, а Южная Европа — ключевым географическим фокусом. Сам форум собрал более 2 500 участников, свыше 700 инвесторов и представителей капитала с активами под управлением на $581 млрд.

Параллельно общая инвестиционная активность в секторе уже заметно выросла: по данным HVS, в 2025 году объем гостиничных сделок в Европе увеличился на 30% до €22,6 млрд, став третьим по величине результатом за всю историю наблюдений.

Главная причина интереса к курортным активам — устойчивость leisure-спроса. Наиболее обеспеченная ЦА чаще путешествует и остается менее чувствительной к макроэкономической волатильности, а высокая средняя цена номера в премиальном сегменте поддерживает привлекательность таких объектов.

CBRE ожидает, что в 2026 году именно поездки с целью отдыха останутся главным источником роста для европейского гостиничного сектора: внутренний leisure-спрос в Европе может вырасти примерно на 7%, а въездной туризм — на 5%.

Южная Европа на этом фоне укрепляет позиции как ядро текущего инвестиционного цикла. Логика здесь двойная: сильный курортный спрос сочетается в этих регионах с возможностями для реконцепции, перепозиционирования и роста стоимости активов. Так, по данным HVS, Великобритания в 2025 году сохранила первое место с долей 25% от всего европейского объема гостиничных инвестиций, Франция вышла на второе место, а Испания — на третье. При этом именно Испания вошла в тройку самых ликвидных рынков по сделкам с отдельными объектами с объемом €2,1 млрд.

Еще один важный сдвиг касается масштаба. Сегодня инвесторы все чаще отходят от одиночных активов и ищут платформенные стратегии: портфели, брендированные коллекции и структуры управления, которые облегчают выход из инвестиции и повышают операционную эффективность. Структура сделок в Европе это подтверждает: хотя объем портфельных сделок в 2025 году вырос лишь на 3% до €7 млрд, количество проданных портфелей увеличилось на 22%, а среднее число отелей в одном портфеле сократилось на 11%. Это означает спрос не просто на крупные пакеты, а на более точечные и управляемые платформы.

Одновременно растущая стоимость строительства меняет логику девелопмента. Инвесторы все чаще предпочитают реконструкцию и переосмысление действующих объектов, а не строительств «с нуля». CBRE указывает, что новое предложение в Европе остается дисциплинированным и низким по историческим меркам, тогда как рост спроса на номерные ночи и туристических расходов на пятилетнем горизонте опережает рост предложения. Именно этот дисбаланс между устойчивым спросом и ограниченным вводом нового продукта делает дефицит одной из ключевых тем 2026 года.

При этом рынок развивается неравномерно. Городские и деловые отели уже не выглядят столь же однозначно сильными: часть городских направлений смягчается, особенно там, где спрос зависит от путешественников с Ближнего Востока, а отдельные рынки остаются уязвимыми из-за зависимости от потока из США.

CBRE ждет роста дохода на доступный номер в Европе лишь на 1–3%, причем во многих направлениях Западной Европы речь будет скорее о стабильности, чем об ускорении.